中国，全球商业地产最为繁荣的国家之一。疫情之下，这种势能，还在延续，却有变化。需以长期视角，观察商业地产领域风向标式的趋势，思考未来的方向

“世界变化之大着实令人惊叹。”近日，恒隆集团主席陈启宗的万字《致股东函》火遍全网。

在陈启宗看来，全球政经格局会从根本上改变，这些影响会持续数十年。中国会大受影响，恒隆亦是。

可变局之下，恒隆业绩却能表现不俗，“甚至让很多人感到惊喜”。惊喜于，高端商场仍是那个抗打的王者。

2021年，高端商场客流高反弹、零售额快增长，成为当之无愧的最抗周期的资产类型。行至2022上半年，许多头部城市反复受疫情影响，但高端商场再次通过这场压力测试。

据中信证券统计，200多家奢侈品品牌精品店，有69%的门店开在前10大商业地产企业旗下商场中，有50%的门店开业华润置地（万象）、恒隆地产、SKP、九龙仓和太古地产的场子内。

因此，以上述五大明星商业地产公司为研究样本，可中观截面与微观项目、业绩间，动态呈现出当下国内高端商场经历的变与不变。

DATA ANALYSIS

五大商业地产公司业绩“连连看”

在经济形势偏弱和疫情反复袭扰的情况下，企业经营性业务的表现是其能否真正担当营业收入和盈利能力稳定来源的试金石。

2022年上半年，华润置地购物中心租金收入62 亿元，剔除减租影响，同比提升14.2%，同店增速剔除减租影响，同比提升6.8%。同期，购物中心零售额较去年增长7%至541 亿元，大幅优于市场平均水平；整体出租率96.4%，维持行业高位。

其中，重奢购物中心的表现最好。2022年5月起，华润置地旗下购物中心同店零售额同比增幅明显，且重奢购物中心零售额修复趋势更显著，客流表现亦然。

回顾华润置地旗下商场2021年1月-2022年6月的客流情况，可发现：今年一季度，华润置地重奢mall跌幅17.7%，高于非重奢mall；至二季度，重奢mall客流环比上升35%，远高于非重奢mall 的21.3%。

作为高端商场规模领先企业，华润置地目前共开业9家重奢购物中心，且在地域分布上比较分散，未集中在上半年疫情最严重的城市。另一方面，今年上半年新增武汉、福州和海口的3座重奢购物中心（目前海口万象城和武汉万象城的一楼品牌尚未进驻），同样因远离疫情风暴中心，稳定的运营带了不错的业绩增量。

按照计划，至2025年，华润置地旗下的重奢购物中心会达到13-15家左右。待这些项目次第落位，后续将为华润置地带来更高、更稳定的业绩增长。

目前在营重奢商场数量第二的是恒隆，重仓押注魔都的它，半年业绩表现深受疫情影响。

2022年上半年，恒隆地产及恒隆集团内地业务的租赁收入分别为27.84亿元及29.83亿元，均上涨1%。因3月末-5月，上海“封城”两月，上海恒隆广场销售额大跌38%，租赁收入大跌17%；上海港汇恒隆广场销售额大跌32%，而租赁收入仅微跌2%。

销售额、租赁收入虽见下滑，但恒隆在魔都的这2大“店王”，依旧是恒隆收入的中流砥柱。

对此，恒隆的解释是，“商场的资产优化计划于2020年底完成后，租户组合有所改善，吸纳更多的优质租户带来更高的基本租金，使商场更能抵御于4月及5月上海实施疫情防控措施对租户销售额所造成的负面影响。”

另与华润置地相似，高端mall“多点开花”的布局策略，成了上半年恒隆稳定业绩大盘的关键。

报告期内，恒隆集团在上海和沈阳以外的高端商场业绩收入较去年同期增加 7%至184%不等，其中昆明恒隆广场、武汉恒隆广场的收入同比分别增加11%、184%，减轻了上海疫情所带来的部分负面影响。

以量计算，太古地产旗下的高端商场数仅次于恒隆。

今年上半年，疫情在北京、上海集中爆发。受此影响，太古内地商场销售额均出现下跌（上海前滩太古里2021年9月开业，无对比数据）。

虽商场销售额全线下跌，但太古在中国内地的投资物业租金收入却按年逆势涨了3%至17.84亿港元。太古地产表示，此增长主要得益于三里屯太古里西区正式营运带来的收入贡献，以及今年疫情前第一季度中国内地零售市场的强劲表现。

6月19日才恢复餐饮堂食、线下零售的北京三里屯太古里，报告期内销售额下跌26%，但租金收入有所增加，主要是去年12月正式投入营运的西区增加了租金收入，且近年来项目持续向高端化转型，优化了租户组合。

在较成熟的核心项目上，即使销售额下降，租金收入上持平甚至增加，太古强运营话语权可见一斑。

北京颐堤港购物商场

值得注意的，不同于恒隆，太古在上海、北京之外的项目未能很好地充当了减压阀角色。期内，广州太古汇销售额下跌6.9%，租金收入较上年减少2%；成都远洋太古里零销售额下跌8.2%，租金收入与上年同期差别不大。

对于后期的战略规划，太古地产主席白得利表示，未来十年千亿港元投资计划中，有50%投放在中国内地，拟在多个核心市场筹策新项目，目标是实现股息每年中个位数增长。

低迷的大环境中，九龙仓在内地的业绩表现意料之中。可虽然商场租金收入下降，但营业盈利保持平稳，录得17.88 亿港元，此结果背后是内地IFS项目稳定的运营力。

持久的抗疫虽然影响到了成都IFS、长沙IFS的向上生长。

但不可否认，成都IFS依旧是时下内地商业地产圈扛打的王者。四川连锁商业协会披露数据显示，2021年，成都IFS的商业体销售额为100亿元，成都IFS超20万㎡的体量中，零售业态近62%，稍高于成都远洋太古里（56.43%）。

长沙IFS则是商业江湖中一颗快速上升的新星，进入成熟运营期后，所展现出来的成果亦逐步向好。

2019年，报告期内收入8.1亿港元，营业盈利达3.25亿港元。至2021上半年，长沙IFS的营业收入及营业盈利同比再次录得增长，增速分别为90%、122%，出租率达98%。

往后看，九龙仓能稳稳守住IFS这块金字招牌，其依旧可以活得还不错。

2022年5月，北京市部分区域推行在家办公，缩小病毒传播空间。自5月29 日起，国贸商城、颐堤港、蓝色港湾、燕莎奥特莱斯、三里屯太古里等多家商场恢复过来运营。

从一些关键商场的数据监测看，5月29 日、30 日、31 日三天恢复营业的商场客流稳定，是同期相比日常客流的三分之一上下，销售额也恢复正常日常销售额的40%上下。三日内，SKP客流量、销售额修复近五成，销售额 1 亿人民币上下。足见不愧是“全世界店王”。

SKP目前只有开张2家购物广场，但是其已经在昆明市、成都市、贵阳市、呼和浩特市、杭州市、武汉市、广州市等城市官方宣布落位，预测分析2025年可以完成约7-10家店的规划。

回放之上五大公司，不难看出他们的身上展现出来的一种关联性反脆弱特点——销售额暴跌，但租金收入趋稳。在这里身后，高档商场经营规模与地域渗透性、最新项目高的增加量，至关重要。

自然，为增强主营业务竞争能力，这种高能玩家对集团旗下高档商场开展应时而变的调改，亦必不可少。一方面，可在市场上持续为用户带来惊喜感受，另一方面可以从动态变化市场中始终保持领先水平。